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租房知识 2020.02.21

买房要学会看国运 未来十年武汉等八大城市发展最快

投资房产,尤其是一线城市的房产,要学会看国运。一线城市的经济走势,基本是紧跟国运的。也就是说,如果你判断国家经济基本走势往上在走,一线城市的房价都还没到天花板。如果判断相反,一线城市的房价就最危险了。

精华摘要:

1、哪些城市的发展潜力最好?

南方城市普遍比北方城市好;

省会城市普遍比普通地级市好;

民营经济发达的城市,比国有经济占主导的城市更好 。

2、未来十年,哪些城市发展最快?

我原来简单统计过,有这样几个城市,未来五年到十年可能会有一个大的提升——杭州、南京、武汉、郑州、福州、合肥、廊坊。

3、哪些城市的房子最具投资潜力?

房地产投资价值,至少受四个因素的影响:

经济发展的前景——要看这座城市有没有新经济的概念可以炒?

当地居民的消费结构与投资偏好——浙江与福建居民,对房地产投资普遍有偏好;西南地区的居民,热情则没有那么高。

当地的供求关系——当地政府每年出让多少土地?当地库存量有多大?去库存周期有多长?

这个城市在省内的首位度——首位度如何计算?比如武汉,你就计算武汉的GDP与省内第二大经济城市宜昌GDP的比值。

所以,综合来看,不是只有经济发展才会影响到房价。反过来,房价高也不一定能说明这座城市就有多牛。

4、投资房地产要学会看国运

一线城市的走势,基本是紧跟国运的。

国家经济发展不好的时候,二线城市的房价抗击打能力要强大一些,因为这些城市的房子没泡沫。

所以,说一线城市的房子抗击打能强,是没有根据的。一线城市的房子只是投资收益率高。

全文版:

很高兴做这样一个交流,不敢妄称房产专家,只从城市规划与区域经济的角度来做一点分享。

第一部分,哪些城市的发展潜力最好?

我先不告诉大家结论,但可以告诉大家一个简单粗暴的判断方法——就是去当地城市的统计局官查询统计公报,看看这个城市在过去5年的人口、GDP、本外币存款量、财政收入的增长情况怎样?

大家如果用这个办法去计算的话,就可以发现这样三个现象:

1、为什么南方城市普遍比北方城市好?

南方城市离北京远,计划经济的痕迹与国有经济的比重没有北方那么大,民营经济普遍比比北方城市更发达。

在今天这样一个经济新常态的大背景下,民营经济比国有经济更好的抗击打能力。

除了民营经济发达,第二个原因是因为南方阳光充沛吗?

有可能真是这个原因

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。在美国也是这样,最近几年的明星州都在南部,比如德州、佛州,经济增长和人口增长的势头都比传统的五大湖、东海岸地区要好。

2、为什么省会城市比普通地级市好?

因为服务业在中国经济的比重越来越高。而省会城市基本就是一个省的商业中心、金融中心、人才中心,再加上人口的聚集度最高,在发展服务业上天然具备优势。

另外,中国经济这几年的动力机制已经切换,从过去的出口加工业,变成现在的基建拉动,在这个机制下面,省会城市显然更占优势。

3、民营经济发达的城市,为什么普遍比国营经济占主导的城市更好?

这个不用解释了吧。

问题是如何判断一个城市的民营经济是否活跃?

可以去看看这个城市的上市公司数量、私募基金数量、富豪榜数量等等。

第二个部分,未来十年,哪些城市发展最快?

根据我前面提供的计算方法,有这样几个城市,在未来五到十年可能会有一个大的提升——杭州、南京、武汉、郑州、福州、合肥、东莞、廊坊。

其他城市的争议可能会小一点,但是廊坊可能会有很多人不服气。但是你看看最近几年廊坊的经济数据会发现,廊坊不仅是河北省内发展最快的城市,也是全国范围内发展最快的地级市之一。原因在哪里?北京这个大胖子,终于开始挣脱行政便捷,反哺周边城市了!

还一个可能被忽视的城市是东莞。前两年,这座城市一直被扫黄潮、企业倒闭潮、产业转移潮给困扰着。但是没关系,东莞有深圳大哥提携,倒是通过产业转移实现了腾笼换鸟,这不是把华为都给吸引过来了吗?今年一季度,东莞的GDP名义增长率高达12%,超过甚至,在主要城市中,仅次于北京与重庆。

靠着深圳这个大胖子,东莞摘得一手好桃,相信未来会成为深圳企业最大的腾挪空间。只要深圳吃肉,东莞一定跟着喝汤。从长远来看,东莞夹在广深两个一线城市中间,两边沾光,未来有望成为广东第三城。

当然,之所以提这些城市,是因为这些城市在未来十年可能会有一个显著的提升。倒不是说别的城市就发展不好,而是说这些城市可能会发展更快。

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